Baux commerciaux

Publié le 10/05/2025

ce qui a changé depuis 2014

Durée minimale : 9 ans (loi Pinel 2014) avec possibilité de résiliation triennale par le preneur (tous les 3 ans) en respectant un préavis de 6 mois (article L.145‑4 C. com.).
Renouvellement : le locataire bénéficie d’un droit au renouvellement sauf motif grave du bailleur ou offre de reprise jugée sérieuse (article L.145‑9 C. com.). En cas de refus, indemnité d’éviction due au preneur.

Révision triennale : le loyer peut être révisé tous les 3 ans sur la base de l’Indice des Loyers Commerciaux (ILC) ou, le cas échéant, de l’Indice du Coût de la Construction (ICC) (article L.145‑38 C. com.).
Clause d’échelle mobile : si prévue, le loyer suit automatiquement l’évolution de l’indice choisi, sans que la révision triennale soit nécessaire.
Charges et taxe foncière : le bail précise la répartition entre bailleur et locataire (entretien, ordures ménagères, gros travaux…). Le restaurateur supporte souvent les charges d’exploitation courante et la taxe foncière pour la quote‑part locative.

Travaux d’entretien courant : à la charge du locataire (menuiseries, peintures, plomberie légère).
Gros travaux (structure, toitures, façade) : à la charge du bailleur, sauf clause contraire très encadrée (article L.145‑40 C. com.).
Aménagements spécifiques (cuisine, extraction) : nécessitent souvent autorisations administratives (ERP, hygiène, IGH éventuel). À négocier avant signature pour prise en charge ou indemnisation.

Clause de destination : définit l’activité autorisée (restauration, café, traiteur…). Toute activité annexe (vente à emporter, événementiel, épicerie) doit être prévue au bail ou faire l’objet d’un avenant.
Sous-location et cession de bail : interdites sauf accord exprès du bailleur ; la cession du droit au bail à un repreneur est possible mais soumise à l’accord du bailleur qui ne peut le refuser sans motif sérieux.

Dépôt de garantie : souvent 1 à 3 mois de loyer hors charges.
Caution bancaire ou personne physique : garantie supplémentaire pour le bailleur.

Résiliation triennale par le locataire : préavis 6 mois, sans motif à donner.
Résiliation pour manquement : le bailleur peut demander en justice la résiliation en cas de non‑paiement des loyers ou violation des clauses (destination, travaux).
État des lieux de sortie : obligation, afin de comparer avec l’état d’entrée et déterminer les réparations locatives.

Clause « tantièmes » : calcul du loyer proportionnel à la quote‑part de surface dans l’immeuble, fréquente à Paris.
Autorisation de la copropriété : pour extraction d’air, terrasse, enseignes, vérifier le règlement de copropriété avant travaux.
Encadrement des loyers : pour certains secteurs très tendus, la mairie de Paris peut recommander des loyers de référence mais cela s’applique surtout à l’habitation.