NOTE D'INFORMATION – BAUX COMMERCIAUX

La loi de simplification de la vie économique du 26 mai 2026 introduit plusieurs modifications importantes en matière de baux commerciaux.

Ces mesures concernent directement les exploitants, les bailleurs et les repreneurs de fonds de commerce.

1. Paiement mensuel du loyer : un nouveau droit pour le locataire Le locataire d'un local commercial ou artisanal peut désormais demander à régler son loyer mensuellement, sous réserve d'être à jour du paiement des loyers et charges non contestés. Conséquences pratiques : Amélioration de la trésorerie des commerçants. Réduction du besoin en fonds de roulement lors d'une reprise. Les bailleurs ne peuvent plus imposer systématiquement un paiement trimestriel d'avance lorsque les conditions légales sont réunies.

2. Encadrement des garanties exigées par le bailleur La loi limite désormais le montant global des garanties pouvant être demandées au locataire (dépôt de garantie, garantie autonome, caution bancaire, etc.). Conséquences pratiques : Réduction du coût d'installation pour les repreneurs. Diminution des fonds immobilisés lors de la signature d'un bail ou d'une cession. Vérification indispensable des garanties exigées lors de l'étude du dossier de reprise.

3. Sécurisation des clauses d'indexation La loi confirme la validité des clauses dites « tunnel », permettant d'encadrer à la hausse comme à la baisse l'évolution de l'indice servant à la révision du loyer. Conséquences pratiques : Meilleure visibilité sur l'évolution future du loyer. Réduction des risques liés aux variations importantes de l'indice des loyers commerciaux (ILC).

4. Clarification du droit de préférence du locataire Le dispositif permettant au locataire d'être prioritaire en cas de vente de certains locaux est précisé afin de limiter les contentieux.  

 Conséquences pratiques : Sécurisation accrue des opérations de vente immobilière. Nécessité de vérifier le respect des formalités préalables lorsque le local est vendu. Recommandations pour les acquéreurs de fonds de commerce Avant toute signature : Vérifier le montant des garanties réellement exigibles. Examiner les modalités de paiement du loyer. Contrôler la rédaction de la clause d'indexation. Analyser l'incidence de ces nouvelles règles sur le prévisionnel d'exploitation. Recommandations pour les vendeurs Avant la mise sur le marché : Mettre à disposition le bail commercial à jour. Identifier les garanties actuellement en place. Vérifier la conformité des clauses du bail avec la nouvelle réglementation. Valoriser auprès des acquéreurs les éventuels avantages issus de la réforme (mensualisation du loyer, réduction des garanties, sécurisation des indexations). Notre accompagnement A FOND'S COMMERCES accompagne vendeurs et acquéreurs dans l'analyse des baux commerciaux, l'évaluation des risques locatifs et la sécurisation des opérations de cession de fonds de commerce. Pour toute étude de bail ou projet de reprise, notre équipe reste à votre disposition.